DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En España, la duración del contrato de arrendamiento tiene distinto tratamiento según se trate de un arrendamiento de vivienda o de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, aunque en ambos casos rige la libertad de pacto entre las partes.
1. Contrato de arrendamiento de vivienda (artículo 9 de la LAU):
Como se ha dicho, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo del contrato de alquiler comienza el mismo día de la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Asimismo, para los casos en los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, se entenderán que estos contratos se han celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario en los términos resultantes del artículo 9.1 de la LAU.
¿Puede disponerse de la vivienda antes de finalizar el contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas?
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
