RESOLUCIÓN DEL CONTRATO:

En esta última píldora de arrendamientos urbanos trataremos las causas y procedimientos para la resolución anticipada del contrato por parte de cualquiera de las partes, así como las consecuencias en caso de incumplimiento.

La resolución del contrato de arrendamiento se refiere a la finalización anticipada y legal del acuerdo de alquiler entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino).

La resolución puede ocurrir por diversas razones y está sujeta a las disposiciones de la LAU y a las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento.

A continuación, citamos algunos escenarios comunes que pueden dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento:

1. Finalización del plazo acordado:

Si el contrato de arrendamiento tiene un plazo determinado, la resolución se produce al finalizar dicho plazo, a menos que ambas partes acuerden su renovación.

2. Mutuo acuerdo:

El arrendador y el arrendatario pueden acordar mutuamente poner fin al contrato antes de que expire el plazo acordado. Esto se debe establecer por escrito y puede implicar condiciones específicas, como el pago de una compensación o el cumplimiento de ciertos requisitos.

3. Incumplimiento contractual:

Si alguna de las partes incumple las obligaciones establecidas en el contrato, como el impago de la renta, el arrendamiento indebido o el deterioro grave de la propiedad, la parte afectada puede solicitar la resolución del contrato, e incluso solicitar una compensación por daños y perjuicios.

4. Necesidad del inmueble por el arrendador para uso propio:

En algunos casos, el arrendador puede tener la necesidad de recuperar la propiedad para uso personal, familiar o comercial legítimo. En estos casos, se deben cumplir con los requisitos legales y se debe efectuar un preaviso adecuado al arrendatario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES (II):

En esta segunda subpíldora relativa a los derechos y obligaciones que se tienen y contraen, respectivamente, en virtud del contrato de arrendamiento, tanto desde la óptica del arrendador/propietario, como desde la del arrendatario, entraremos en la esfera de este último: el arrendatario.

A. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.:

El arrendatario o inquilino de un inmueble arrendado tiene una serie de derechos y obligaciones en el marco de un contrato de arrendamiento. A continuación, se describen los principales derechos y obligaciones del arrendatario:

DERECHOS DEL ARRENDATARIO:

1. Derecho a la vivienda digna:

El arrendatario tiene el derecho a habitar una vivienda en condiciones dignas, que cumpla con los requisitos de habitabilidad y seguridad establecidos por la ley.

2. Derecho a la privacidad:

El arrendatario tiene derecho a la privacidad en la vivienda arrendada. El arrendador debe respetar este derecho y no ingresar al inmueble sin el consentimiento del arrendatario, excepto en casos de emergencia o cuando se haya acordado previamente.

3. Derecho a la no discriminación:

El arrendatario tiene derecho a no ser discriminado por motivos de raza, género, religión, orientación sexual u otras características protegidas por la ley al momento de acceder a una vivienda en alquiler.

4. Derecho a recibir información y documentación:

El arrendatario tiene derecho a recibir la información y documentación necesaria relacionada con el contrato de arrendamiento; tales como, por ejemplo, el contrato de arrendamiento, el recibo del pago de la renta del alquiler, los documentos de la garantía entregada.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

1. Pago de la renta:

El arrendatario tiene la obligación de pagar la renta acordada en el contrato de arrendamiento dentro de los plazos establecidos.

2. Cuidado de la vivienda:

El arrendatario debe cuidar y mantener la vivienda en buen estado, evitando daños o desperfectos más allá del desgaste normal por el uso regular.

3. Cumplimiento de la normativa aplicable en materia de arrendamiento de inmuebles:

El arrendatario tiene la obligación de cumplir con la normativa vigente en la materia en aspectos como, por ejemplo, el uso de la propiedad arrendada, las normas de convivencia y el respeto a las normativas municipales.

4. Notificación de averías o problemas:

El arrendatario debe notificar al arrendador sobre cualquier avería o problema en la vivienda lo antes posible, para que se puedan realizar las reparaciones necesarias.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES (I):

En esta nueva píldora analizaremos los derechos y obligaciones que se tienen y contraen, respectivamente, en virtud del contrato de arrendamiento, tanto desde la óptica del arrendador/propietario, como desde la del arrendatario.

Desgranaremos esta materia en dos subpíldoras: una, para el arrendador o propietario del inmueble; otra, para el arrendatario.

A. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR/PROPIETARIO.:

El arrendador o propietario de un inmueble arrendado tiene una serie de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con el inquilino. Así las cosas:

DERECHOS DEL ARRENDADOR

1. Derecho a recibir el pago de la renta:

El arrendador tiene el derecho de recibir el pago de la renta acordada en el contrato de arrendamiento dentro de los plazos establecidos.

2. Derecho a recibir una fianza:

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

3. Derecho a inspeccionar o verificar el estado de la propiedad:

El arrendador tiene el derecho de inspeccionar la propiedad arrendada, previo aviso al arrendatario y en un horario conveniente, para verificar su estado y asegurarse de que se cumplan las condiciones acordadas.

4. Derecho a rescindir el contrato:

En caso de incumplimiento por parte del arrendatario de algunas de sus obligaciones, el arrendador puede tener el derecho de rescindir el contrato y recuperar la posesión del inmueble.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: A título de ejemplo, se destacan las siguientes:

1. Mantenimiento de la propiedad:

El arrendador tiene la obligación de mantener la propiedad en condiciones adecuadas de habitabilidad, lo cual incluye realizar las reparaciones necesarias para conservar la estructura y los servicios básicos del inmueble.

2. Entrega de la propiedad en buen estado:

Al inicio del contrato, el arrendador debe entregar al arrendatario la propiedad en buen estado y cumpliendo con los requisitos legales de habitabilidad.

3. Respetar la privacidad del arrendatario:

El arrendador debe respetar la privacidad del arrendatario y no acceder al inmueble sin su previo consentimiento, salvo en casos de emergencia o cuando se haya acordado previamente.

4. Cumplimiento de la legislación vigente en la materia:

El arrendador tiene la obligación de cumplir con la legislación aplicable en materia de arrendamientos urbanos, así como a cumplir con aquellas relacionadas con la seguridad, habitabilidad y protección del medio ambiente.

MANTENIMIENTO Y REPARACIONES.

En la presente píldora sobre alquiler de inmuebles trataremos de definir y explicar las responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario en cuanto al mantenimiento y reparación del inmueble, previstas en los artículos 21 y siguientes de la LAU.

Por lo general, el arrendador es responsable de las reparaciones estructurales y el inquilino debe encargarse del mantenimiento ordinario.

El mantenimiento y las reparaciones del inmueble arrendado son aspectos importantes a tener en cuenta tanto para el arrendador como para el arrendatario. A continuación, se describen las responsabilidades comunes relacionadas con el mantenimiento y las reparaciones:

1. Responsabilidades del arrendador:

El arrendador generalmente es responsable de realizar las siguientes tareas:

• • Mantenimiento estructural:

El arrendador debe mantener la estructura del inmueble en buen estado, lo cual incluye las paredes, techos, suelos y elementos estructurales.

• • Reparaciones importantes:

Si hay problemas importantes que afectan a la habitabilidad o seguridad del inmueble, como problemas de fontanería, electricidad o sistemas de calefacción, es responsabilidad del arrendador realizar las reparaciones necesarias.

• • Reparaciones por desgaste normal:

El arrendador es responsable de reparaciones derivadas del desgaste normal, como la sustitución de electrodomésticos o elementos que se deterioren con el uso regular.

2. Responsabilidades del arrendatario:

El arrendatario generalmente es responsable de las siguientes tareas:

• • Mantenimiento diario:

El arrendatario debe realizar el mantenimiento diario del inmueble, como la limpieza regular y el cuidado adecuado de los electrodomésticos y las instalaciones.

• • Pequeñas reparaciones:

Las reparaciones menores o daños causados por el uso cotidiano, como reemplazar bombillas, arreglar grifos o cambiar cerraduras, suelen ser responsabilidad del arrendatario.

• • Notificar al arrendador:

Si se detecta un problema o una avería en el inmueble, el arrendatario debe informar al arrendador lo antes posible para que se tomen las medidas necesarias.

Es importante tener en cuenta que estas responsabilidades pueden variar dependiendo de lo que se establezca en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, es fundamental revisar detenidamente el contrato para comprender las obligaciones específicas de cada parte en relación con el mantenimiento y las reparaciones del inmueble arrendado.

En IDN Abogados te ayudamos en la redacción y análisis del contrato, tanto si eres propietario como si eres inquilino, respectivamente.

USO DEL INMUEBLE.

Nos referimos al propósito para el cual se arrienda el inmueble, ya sea residencial/vivienda, comercial u otro tipo de actividad. También pueden establecerse restricciones sobre el uso del mismo.

El uso del inmueble arrendado está regulado por el contrato de arrendamiento, que establece las condiciones y restricciones específicas sobre cómo se puede utilizar la propiedad. A continuación, se mencionan algunos puntos importantes relacionados con el uso del inmueble arrendado:

1. Uso residencial o comercial:

El contrato de arrendamiento debe especificar si la propiedad se destina a uso residencial (vivienda) o comercial (distinto de vivienda). En el caso de los arrendamientos residenciales, la propiedad se utiliza como vivienda. Para los arrendamientos comerciales, la propiedad se destina a actividades comerciales o empresariales.

2. Restricciones de uso:

El contrato puede incluir restricciones sobre el uso de la propiedad, como prohibiciones de realizar actividades ilegales, subarrendar sin consentimiento previo del arrendador, o utilizarla para fines distintos a los acordados.

3. Modificaciones en la propiedad:

Por lo general, se requiere el consentimiento previo del arrendador para realizar modificaciones o mejoras en la propiedad arrendada. Esto puede incluir cambios en la estructura, pintura, instalación de equipos o cualquier otra alteración significativa.

4. Normas de convivencia:

En los arrendamientos de vivienda es común que existan normas de convivencia establecidas por el arrendador, como restricciones sobre el ruido, el cuidado de áreas comunes o la tenencia de mascotas. Estas normas están diseñadas para mantener un ambiente pacífico y respetuoso para todos los residentes.

Es importante que tanto el arrendador como el arrendatario cumplan con las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento en relación con el uso del inmueble. En caso de duda, es recomendable revisar el contrato y, si es necesario, asesorarse de un abogado experto en arrendamientos para asegurarse de entender y cumplir con todas las disposiciones relacionadas con el uso del inmueble arrendado. En IDN Abogados somos expertos en la materia.

CONDICIONES DE PAGO

Bajo este apartado nos referimos a cómo, cuándo y dónde se realizará el pago de la renta mensual del alquiler, así como las consecuencias en caso de retraso o impago.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes y, salvo excepciones puntuales, deberán utilizarse medios electrónicos para ello (novedad introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

El pago de la renta de alquiler y del pago de la fianza son dos obligaciones que tiene el arrendatario para con el propietario de la vivienda. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, así como la falta de pago del importe de la renta o de su actualización, otorga al arrendador la facultad de resolver el contrato de pleno derecho.

Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

PRECIO (O RENTA) DEL ALQUILER.

Regulado en los artículos 17 y siguientes de la LAU.

Se refiere al importe mensual que el inquilino debe pagar al arrendador por el uso del inmueble.

Rige la libertad de pacto entre las partes para la determinación de su importe.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce diversas novedades en esta materia. Por ejemplo:

 

a. En el régimen de alquiler de vivienda sujeto a la LAU en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado (véase el artículo 17, apartados 6 y 7, de la LAU).

b. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

c. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Si, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el arrendador realiza obras de mejora en el inmueble arrendado, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Si las partes muestran su conformidad y así lo pactan en el contrato de arrendamiento, bajo el concepto de renta del alquiler se podrán incluir (y serán a cargo del arrendatario) los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. Para que lo anterior sea válido se deberá detallar en el contrato de manera expresa el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2. Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda:

Tienen esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

A diferencia de lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda, la LAU nada dice acerca de la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda; así pues, se aplicará de forma supletoria lo establecido en el Código Civil, en concreto, lo dispuesto en los siguientes artículos:

Artículo 1543 del CC, según el cual:

«En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto».

Artículo 1581 del CC, que dispone que:

«Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término».

Artículo 1566 del CC, que dice así:

«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento».

Artículo 1569.1.ª del CC, según el cual:

«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y 1581».

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En España, la duración del contrato de arrendamiento tiene distinto tratamiento según se trate de un arrendamiento de vivienda o de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, aunque en ambos casos rige la libertad de pacto entre las partes.

1. Contrato de arrendamiento de vivienda (artículo 9 de la LAU):

Como se ha dicho, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo del contrato de alquiler comienza el mismo día de la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Asimismo, para los casos en los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, se entenderán que estos contratos se han celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario en los términos resultantes del artículo 9.1 de la LAU.

¿Puede disponerse de la vivienda antes de finalizar el contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas?

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Algunos aspectos comunes que suelen regularse en los contratos de arrendamiento son los siguientes:

1. Duración del contrato: Se especifica el período de tiempo durante el cual el inquilino podrá ocupar el inmueble. Puede ser un contrato de duración determinada (por ejemplo, un año) o indeterminada (sin fecha de finalización establecida). En España rige la libertad de pacto entre las partes con las especialidades que fija la LAU.
2. Precio del alquiler: Se establece el importe mensual que el inquilino debe pagar al arrendador por el uso del inmueble. También pueden incluirse cláusulas sobre ajustes de precios durante la vigencia del contrato.
3. Condiciones de pago: Se detalla cómo, cuándo y dónde se realizará el pago de la renta mensual del alquiler, así como las consecuencias en caso de retraso o impago.
4. Uso del inmueble: Se especifica el propósito para el cual se arrienda el inmueble, ya sea residencial/vivienda, comercial u otro tipo de actividad. También pueden establecerse restricciones sobre el uso del mismo.
5. Mantenimiento y reparaciones: Se definen las responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario en cuanto al mantenimiento y reparación del inmueble. Por lo general, el arrendador es responsable de las reparaciones estructurales y el inquilino debe encargarse del mantenimiento ordinario.
6. Derechos y obligaciones de las partes: Se establecen los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, como por ejemplo, el derecho del inquilino a disfrutar de una vivienda en condiciones adecuadas, y el deber del arrendatario de no subarrendar el inmueble sin autorización previa.
7. Resolución del contrato: Se detallan las causas y procedimientos para la resolución anticipada del contrato por parte de cualquiera de las partes, así como las consecuencias en caso de incumplimiento.

Estos son solo algunos aspectos generales que suelen abordarse en los contratos de arrendamiento para vivienda o para uso distinto de vivienda.

Como se ha dicho en la píldora anterior, es importante tener en cuenta las leyes y regulaciones específicas de cada jurisdicción, ya que pueden existir diferencias significativas en cada país o región. En caso de duda, es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en esta materia, como IDN Abogados.